Kent Morfolojisi ile Konut Fiyatları Arasındaki İlişki: Ankara Yol Ağı Tasarımı Üzerinden Modelleme
Anahtar Kelimeler:
Yol Ağı Morfolojisi- Merkezilik- Konut Fiyatları- Hedonik Analiz- AnkaraÖzet
Kentler gün geçtikçe daha canlı, karmaşık ve şaşırtıcı olmakta; büyüme şekilleri hızla değişmektedir. Bugün, kentsel dinamikleri açıklayabilmek kent planlama yazınındaki mevcut teorik kalıpların dışına çıkarak gerçekleşebilmektedir. Bu durum yeni teoriler, yöntemler geliştirmeyi, iyice karmaşıklaşan kentlerin mekânsal örüntüsünü detaylı bir şekilde analiz etmeyi gerektirmektedir. Yol ağı, kamusal alan ağı ile kentteki günlük hareket kanallarının düzenini de belirleyerek morfolojinin önemli bir parçası olarak öne çıkmaktadır (Carmona vd., 2003). Bir kentin yol ağı yüzyıllar içinde oluşmaktadır ve kentsel sistemin karmaşıklığı ile ilişkili olarak analitik olarak da izi sürülebilen evrensel istatistiksel özellikler göstermektedir (Masucci, Stanilow, Batty, 2014). Hillier (1996) hareket ile kentsel yol ağı düzeninin evrimi arasındaki ilişkiyi mekân dizim (space syntax) ile kuramlaştırmıştır. Buna göre, kentsel ızgaranın yapısı kentsel hareketin güzergâhını da belirlemektedir. Topolojik ve metrik özellikler ile yol ağının karmaşıklık derecesi belirlenebilir ve belli parametreler ile sınırlı bir kentsel yapı çerçevesinde altyapının da gelişimi açıklanabilir (Masucci vd., 2014). Öte yandan, bu mekânsal yapılandırma kentteki toplumsal faydaya ve finansal değere de etki etmektedir. Yol ağı tasarımının merkeziliğinin (network centrality) yüksek olması hem finansal açıdan konut ve işyerlerinin değerini yükseltmektedir, hem de konut sahipliliğini ve arazi kullanım çeşitliliğini arttırmaktadır. Bu durum konut değerlerine, arsa ve kira bedellerine de yansımaktadır. Diğer bir açıdan ise, kentlerin genel yol ağı morfolojisinin özellikleri yapılı çevre kalitesinin yükseltilmesini sağlamaktadır. Bu çalışmada, 2013-16 yılları arasında gerçekleştirilmiş olan bir TÜBİTAK projesi kapsamında toplanan veriler ve geliştirilen yöntem ile Ankara kentinde büyük kentsel veri tabanları ile çalışarak yol ağı morfolojisi ile konut fiyatları arasındaki ilişki analiz edilecektir. Mekân dizim yönteminin geliştirilmiş bir çeşidi olan ve Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS) programlarına eklemlenebilen Mekânsal Tasarım Ağ Analizi (sDNA+1), kentsel morfolojik ölçüleri Ankara’nın 2013 yılına ait yol ağı özelinde topolojik indeksler geliştirmek amacıyla kullanılmaktadır. Daha sonra, bu topolojik indeksler ile özel bir şirketten elde edilmiş konut fiyatları arasındaki ilişki hedonik model ile sorgulanmaktadır (Xiao vd., 2017). Araştırma bulgularına göre, konut fiyatlarının konut özelliklerinin yanında yol ağının morfolojik özellikleriyle de ilişkisi olup, olmadığı tartışılmış olacaktır. Bu özelliklerin konut fiyatları gibi kompleks bir veri ile ilişkilendirilmesi, yol ağı tasarımı ve arazi kullanımı gelişim ilkelerinde hangi hususların ön plana çıkması gerektiğini ortaya koyup, kentsel tasarımcılara ve şehir plancılarına özellikle kentsel morfolojik yapının ele alınmasındaki ilkelerin belirlenmesinde fayda sağlayacaktır.
İndirmeler
Referanslar
Alkan Gökler, L. (2017). “Ankara’da Konut Fiyatları Farklılaşmasının Hedonik Analiz Yardımıyla İncelenmesi”, Megaron, 12(2), 304-305.
Burger, M.J., De Goei, B., Van der Laan, L., Huisman, F.J.M. (2011). “Heterogeneous development of metropolitan spatial structure: Evidence from commuting patterns in English and Welsh city regions, 1981-2001”, Cities, 28(2), 160-170.
Carmona, M., Heath, T., Oc, T., Tiesdell, S. (2003). Public Places Urban Spaces: The Dimensions of Urban Design. Burlington, MA: Architectural Press.
Cervero, R., Kockelman, K. (1997). “Travel demand and the 3Ds: Density, diversity, and design”, Transportation Research D, 2(3), 199–219.
Chiaradia, A., Hillier, B., Schwander, C., Barnes, Y. (2013). Compositional and Urban Form Effects on Residential Property Value Patterns in Greater London, Urban Design and Planning, 166:DP3, 176-199.
Chiaradia, A.J. (2007). “Emergent route choice behaviour, motorway and trunk road network: the
Nantes conurbation”. Proceedings of 6th International Space Syntax Symposium. Editörler:Kubat, A.,Ertekin, O.,Guney, Y.I.,Eyuboglu, E. Istanbul: İTÜ Yayınevi.
Chiaradia, A.J., Hillier, B., Schwander, C., Wedderburn, M. (2013). “Compositional and Urban Form Effects On Residential Property Value Patterns in Greater London”, Proceedings of the Institution of Civil Engineers Urban Design and Planning, 165(DP1), 21–42.
Courtat, T., Gloaguen, C., Douady, S. (2010). “Mathematics and Morphogenesis of the City: A Geometrical Approach”, Phys. Rev. E, 83, 38–40.
Ewing, R., Cervero, R. (2001). “Travel and the built environment: a synthesis”, Transportation Research Record, 1780(Paper No. 01-3515), 87–114. http://doi.org/10.3141/1780-10.
Ewing, R., Cervero, R. (2010). “Travel and the Built Environment”, Journal of the American Planning Association, 76(3), 265-294.
Giuliano, G. (1991). “Sub-centers in the Los Angeles Region”, Regional Science and Urban Economics, 21(2), 163-182.
Hillier, B. (1996). Space is the Machine. Cambridge: Cambridge University Press.
Levinson, D., Feng X., Shanjiang, Z. (2007). “The Co-Evolution of Land Use and Road Networks”. Transportation and Traffic Theory. Editörler: Allsop, R.E., Bell, M.G.H, Heydecker, B. Bingley: Emerald Group Pub. Ltd.
Manson, M. (2009). Valuation using hedonic pricing models, Cornell Real Estate Review, 7, 62-73.
Masucci, A.P., Stanilov, K., Batty, M. (2014). “Exploring the evolution of London’s street network in the information space: a dual approach”, Physical Review E, Statistical, Nonlinear, and Soft Matter Physics, 89(1), 012805. Physics and Society.
Meijers, E.J. (2007). “From Central Place to Network Model: Theory and Evidence of a Paradigm Change”, Tijdschrift voor Economische en Sociale Geografie, 98(2), 245-259.
Murphy, R.E. (1997). The Central Business District, Chicago: Aldine-Atherton.
Ozuduru, B. H., Yucesoy, E., Chiaradia, A.F.J., Webster, C. (2017). Mekansal Örgütlenmenin Kentsel Büyüme ve Perakende Performansı Üzerindeki Etkileri: İstanbul ve Ankara’nın Mekansal Ağlarından Bulgular, Tübitak Proje Raporu No. 113K138, Ankara.
Rodrigue, J.P., Comtois, C., Slack, B. (2006). Geography of Transport Systems, New York, NY: Routledge.
Vasanen, A. (2012). “Functional polycentricity: examining metropolitan spatial structure through the connectivity of urban sub-centres”, Urban Studies, 49(16), 3627-3644.
Xiao, Y., Sarkar, C., Webster, C., Chiaradia, A., Lu, Y. (2017). “Street Network Accessibility-based Methodology for Appraisal of Land Use Master Plans: An Empirical Case Study of Wuhan, China”, Land Use Policy, 69, 193-203.
Xiao, Y., Webster, C., Orford, S. (2016). Identifying house price effects of changes in urban street configuration: An Empirical Study in Najing, China, Urban Studies, 53:1, 1112-131.
