Kentsel Yayılma ve Gayrimenkul Piyasası İlişkilerinin Analizi: Ankara İli Bağlıca, Alacaatlı ve Dodurga Mahalleleri Örneği
Anahtar Kelimeler:
Kentsel yayılma- kent makroformu- kentsel arazi spekülasyon ve gayrimenkul piyasasıÖzet
Kentleşme; dinamik, sosyo-mekansal ve ekonomik değişkenlere bağlı olarak gerçekleşmekte ve kentlerde hızla artan nüfusun mekansal dağılımı sorunu, her ülkenin önemsediği konuların başında gelmektedir. Ülkelerin toplam nüfusları içinde kentsel nüfusun payındaki artışa bağlı olarak mekansal gelişme talep ve eğilimleri ortaya çıkmakta ve bu da kıt doğal kaynaklar ve değerleri etkilemektedir. Kentleşme, ülkelerin gelişmişlik seviyelerine yönelik bir gösterge ol- makta ve süreçte planlama döngüsü ile kentler üst ölçekten alt ölçeğe doğru sistemli bir yakla- şımla planlanmakta ve kent morfolojisi şekillenmektedir. Kentler; adalar ve parseller ile yapı- lar gibi somut ve soyut parçalardan oluşmaktadır. Kentteki doğal yapı örüntüsüne bağlı olarak mevcut olan bu parçalardaki değişim, çevresindeki alanları da olumlu veya olumsuz yönlerde etkilemektedir. Eğer bir hücrenin komşu hücresinde değişiklik olmuşsa, o zaman bir sonraki zamanda o hücrede de değişiklik beklentisi artmakta, bu etkiler benzer nitelik göstermekte ve bu bakımdan dinamik kentsel süreçlerin simülasyonunda bazı modellerin yaygın olarak kulla- nıldığı görülmektedir. Benzer nitelikteki her adım sistemde model hücrelerin durumlarını gün- cellemekte ve bu yapısı özünü tekrarlayan fraktal yapılara benzer ve basit ilkelerle kentler gibi karmaşık sistemleri oluşturmaktadır. Kentsel yayılmanın analizi ve kentsel morfolojideki değişimin gözlenmesi için kentteki nüfus artışı ve kentsel gelişmenin değerlendirilmesine gereksinim bulunmaktadır. Bu amaçla kentin planlama belleğinin ülke içerisindeki önemi dikkate alınarak Ankara ili Çankaya ilçesi Bağlı- ca, Alacaatlı ve Dodurga Mahalleleri yeni gelişme alanları örneği çerçevesinde ele alınmıştır. Çalışma kapsamında kentsel alanların kullanımı ve değişimleri 2000-2020 dönemi verileri kul- lanılarak irdelenmiş olup, seçilen mahallelerde alanın morfolojisini tanımlamak ve kentsel bü- yüme, yayılma alanları ve kent saçaklarının irdelenmesi için fraktal boyut analizi ve planlama çalışmaları aynı zaman aralığı içinde ele alınarak gayrimenkul piyasası ilişkileri de irdelen- miştir. Fraktal boyut ve lakünarite indeksi, mekan-zaman değişimini değerlendirmek için etkin bir araç olup, arazi kullanımı/örtüsünün mekansal organizasyonu ve kentsel örüntüdeki açık alanların etkinliği hakkında önemli bilgiler sağlayarak kent yapısının anlaşılmasında etkin ola- rak kullanılmaktadır. Analiz sonuçlarına göre kentsel fraktal boyut teorisi doğrultusunda kentin fraktal boyutu 1'e yaklaştığı ve kentin incelenen mahallelerinin saçaklı yapı özelliği gösterdiği saptanmıştır. Kentsel büyümenin zamanla yönelimi belirlemek önem taşımakla birlikte gayrimenkul yatırım- larının analizi, kent yakın çevresi için imar hareketliliğine bağlı olarak arazilerin el değiştir- mesi ve arazi piyasalarında spekülasyon eğilimlerinin de değerlendirilmesi ve kentsel arazi politikası araçlarının tespiti ve başarı olanakları da tartışılmıştır. Arazi piyasalarında işlem hacmi ve mobilite ilişkilerinin analizinde hem Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünden edini- len alım-satım verileri, hem çalışma alanı sınırları içindeki emlak ofislerine uygulanan anket sonuçları, hem de ilgili belediyelerden aynı dönem için alınan planlama çalışmalarının so- nuçlarının karşılaştırmalı analizi yapılmıştır. Kentteki planlama süreçleri ile arazi alım-satım işlemleri ve satış değerlerinin karşılaştırmalı analizi sonuçlarına göre planlama ile arazi-alım satımının ilişkili olduğu, 2000-2020 döneminde arazi vergi değerleri ile piyasa fiyatlarında ilçenin geneline oranla daha yüksek artış gösterdiği ve kentsel yayılma ile arazi spekülasyo- nunun ilişkili olduğu gözlenmiştir. inceleme sonuçlarına göre kentte oluşacak değer artış ka- zancının aktarımı önemli olması nedeni ile arazi değerinin tespitinin birden fazla değişkenle saptanmasının zorunlu olduğu vurgulanmalıdır. Disiplinlerarası yaklaşım ile kentsel yayılma, arazi kullanımı ve örtüsündeki değişim ile arazi mülkiyeti ve spekülasyonunun tara.fiarı olan planlama, mülkiyet ilişkisi ile ilgili bütün kurum ve kuruluşların görüşleri alınarak katılımcı bir yaklaşım ile analiz edildiği çalışmanın sonuçlarının karar organları için yararlı olması beklenmektedir. Araştırma sonuçlarına göre kentte mekan organizasyonu için seçilen yöntem sonuçları yorumlanmış ve Ankara'nın zamana göre mekan değişiminin fraktal analiz sonuç- larına göre kentin gelecek yönelimi ele alınmış ve ayrıca seçilen mahallelerdeki aynı yıllarda olmak üzere değişkenler üzerinden gayrimenkul piyasası hareketliliği tespit edilerek kentsel yayılma-planlama-gayrimenkul piyasası ilişkileri değerlendirilmiştir.
İndirmeler
Referanslar
Akseki, H. ve Meşhur, Ç. 2013. Kentsel Yayılma Sonucu Yapılaşmaya Açılan Verimli Tarım Alanları: Konya Kenti Deneyimleri. Megaron Dergisi. 8(3). 165-174.
Allen, P. 2001. A Complex Systems Approach to Learning in Adaptive Networks, lnternational Jurnal of lnnovation Management, 5(2), 149-180.
Ball, P. 2004. Critical Mass: How One Thing Leads To Another, London: Arrow Bo- oks.
Balta, O. ve Eke, F. 2011. Spatial Reflection of Urban Planning in Metropolitan Areas and Urban Rent; Europen Planning Studies, 19(10); 1817-1829.
Batty, M. 1995. New Ways of Looking At Cities, Nature, 370-500.
Blackledge, M. 2009. lntroducing Property Valuation, Routledge Taylor & Francis Group, New York, USA.
Chen, Y. 2011. Derivation of the Functional Relation Between Fractal Dimention of and Shape lndice of Urban Form, Computers, Environment and Urban Systems, 35, 435-442.
Cheng, J. 2003. Modelling Spatial and Temporal Urban Growth, Doctoral Thesis, Utrecht University, Faculty of Geographical Sciences.
Clements, D.H. and Battista, M.T. 1992. Geometry and Spatial Reasoning. ln: D.A. Grouws (Ed.), Handbook of Research on Mathematics Teaching and Learning, Mac- millan Publication, New York, USA, pp. 420-464.
Çavuş, C.Z. ve Başaran Uysal, A. 2018. Çanakkale'de Kentsel Gelişme, Yayıl- ma ve Kırsal Alanlarla Etkileşim, Planlama 2018;105-117,doi: 10.14744/planla- ma.2018.85547.
Demirci, R., Tanrıvermiş, H. ve Aliefendioğlu, Y. 2007. Türkiye'de Arazi Yönetimi ve Piyasası: Temel Özellikleri, Yasal ve Kurumsal Düzenlemeler, Sorunlar ve Değerleme Çalışmaları Üzerine Etkileri, Türk Kooperatifçilik Kurumu, Üçüncü Sektör Koopera- tifçilik (Yeni ismiyle Üçüncü Sektör Sosyal Ekonomi Dergisi), 42(4):38-63, Ankara.
Erdoğan. G. 2015. Kent Makroformlarının Mekanı Kullanma Verimliliklerinin Frak- tal Boyut ile İncelenmesi: Doktora Tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi, Fen Bilimleri Ens- titüsü, Şehir ve Bölge Planlama Anabilim Dalı, Şehir ve Bölge Planlama Programı, İzmir.
EEA Report, 2006. Urban Sprawl in Europe: The lgnored Challenge, No: 10/2006, European Commission, European Environment Agency, Joint Research Centre, Brus- sels.
Ertürk, H. ve Sam, N. 2011. Kent Ekonomisi, Ekin Yayınevi, 4. Baskı, Bursa.
Ewing, R. 1997. ls Los Angeles-Style Sprawl Desirable?, Journal of the American Planning Association, 63 (1), 107-126.
Galster, G., Hanson, R., Wolman, H., Coleman, S. and Freihage, J. 2001. Wrestling Sprawl To The Ground: Defining And Measuring An Elusive Concept, Housing Po- licy Debate, 12, 681-717.
Gleick, J. 1997. Kaos, TÜBİTAK Yayınları, Ankara.
Hayrullahoğlu, G. 2018. Kentsel Yayılma Alanları ve Bu Alanlarda Konut Talebini Etkileyen Faktörlerin Analizi: Alacaatlı - Yaşamkent Mahalleleri Örneği, Yüksek Li- sans Tezi, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı, Ankara.
Holden, E. 2004. Ecological Footprints and Sustainable Urban Form, Journal of Hou- sing and the Built Environment, 19(96); 23-33.
Humstone, E. 2004. Sprawl vs. Smart growth: The Power of Public Purse, Vermont Forum on Sprawl, Journal of the American Planning Association, 63 (1), 95-102.
Jin, J. and Rafferty, P. 2017. Does congestion negatively affect income growth and employment growth? Empirical evidence from US metropolitan regions. Transport Policy 55: 1-8.
Kiakou, A. 2017. The Urban Sprawl Effect on out-of-town Real Estate Market, OSJ (Open Science Journal), Research Article, 2 (4), 2-5.
Mandelbrot, B. 1977. Fractals: Form, Chance and Dimension. New York: W.H. Fre- eman and Co.
Mclntyre, N., Knowles-Yanez, K. and Hope, D. 2008. Urban Ecology as an lnter- disciplinary Field: Differences in the Use of Urban Between the Social and Natural
Sciences, Marzluff, J.M. (Eds), Urban Ecology, Springer Press, Washington, USA, pp. 49-65.
Nechyba T.J. and Walsh R.P. 2004. Urban Sprawl, The Journal of Economic Perspec- tives, sayı: 18(4),177-200.
Ottensmann, J.R. 1977. Urban Sprawl, Land Values and the Density of Development. Journal of Land Economics, 53(4); 392-399.
Özbek, O. ve Eryiğit, S. 2005. Kentsel Yayılma ve Toplu Taşımanın Ölçeği: Konya Tramvay Sistemi ve Kentsel Gelişme Stratejisinde Yeni Yönelimler, Planlamada Yeni Politika ve Stratejiler, Riskler ve Fırsatlar, 8 Kasım Dünya Şehircilik Günü 29. Kolok- yumu, TMMOB Şehir Plancıları Odası Yayını, İstanbul.
Özügül, D. ve İnal-Çekiç, T. 2015. Kentsel Saçaklanmayı Yerel Kentsel Hizmetlere Erişim Perspektifinden Okumak; Beykoz Üzerine Bir Çözümleme, Mimar.ist Mimar- lık Kültür Dergisi, 15 (54) Güz 2015, 65-70.
Sawyer, R. 2005. Creating Conversations: lmprovisation in Everyday Discourse, Cresskill, Hampton Press.
Sezgin, D. ve Varol, Ç. 2012. Ankara'daki Kentsel Büyüme ve Saçaklanmanın Ve- rimli Tarım Topraklarının Amaç Dışı Kullanımına Etkisi, METU JFA 2012/1, (29:1) 273-288.
Tamer, N.G. 2009. Avrupa'da Bir Mekansal Gelişme Sorunu Olarak Görülen Kentsel Saçaklanma Olgusu ve Türkiye Kentlerindeki İzdüşümü, Dosya 09, TMMOB Mimar- lar Odası Ankara Şubesi Yayını, Ankara.
Tanrıvermiş, H. 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları, SPL Sermaye Piyasası Li- sanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu, Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları Ders Kodu: 1014 (Konut Değerleme Sınavı, Gayrimenkul Değerleme Sınavı), Ankara.
Terzi, F. ve Bölen, F. 2010. İstanbul'da Şehirsel Saçaklanmanın Ölçülmesi, İtüdergisi/A Mimarlık, Planlama, Tasarım, 9 (2), Eylül 2010, 166-178.
Tregoning, H., Agyeman, J. and Shenot, C. 2002. Editorial: Sprawl, Smart Growth and Sustainability, Local Environment, 7 (4), 341-347.
Trippet, J.A. 2020. Pattern Language of Sustainability Ecological Design and Perma- culture, www.holocene.net/dissertation.htm
Whyte, W.H. 1980. The Social Life of Small Urban Spaces Washington, DC, Conser- vation Foundation, USA.
Yanguang, C. 2020. Fractal Modeling and Fractal Dimension Description of Urban Morphology. Journals of Entropy, 22(9), 961.
